マンション経営は不動産所得が赤字となった場合、確定申告をすることにより、所得税や住民税が減税されます。また、家賃収入がローン金利、管理費、固定資産税、建物の減価償却費などの必要経費を下回った場合、予め納めていた税金が還付されます。
さらに、相続税・贈与税対策としても有効です。相続税の評価は資産の形態によって異なります。現金や有価証券は市場価格によって評価されますが、建物の場合は購入価格の40〜60％で評価されるため、資産を不動産で所有する方が納税額は少なくて済むのです。
親族が死亡し財産を受け継ぐと、そこには必ず相続税が発生します。
しかし、相続税の評価は現金、有価証券、土地、建物など資産の形態によって異なります。
例えば、現金1億円を相続した場合、その時価によって相続税額が決まります。
しかし、これが賃貸目的として建てられた不動産物件であった場合、購入価格の40〜60％で評価されるため、単純計算で1億円で購入したマンションの評価額は4,000〜6,000万円となります。つまり、資産を相続する際は、現金よりも不動産を選択する方が大幅な節税につながるのです。
相続税と大きな関係を持つものとして贈与税というものがあります。
死亡後に資産を継承する相続とは異なり、「生前贈与」という形を取るものです。
マンション購入には多額の資金を要するため、住宅ローンを組む方が大半ですが、返済期間に支払う諸費用を軽減するためや、少し予算オーバーのマンションを購入するためにも頭金の増額が得策です。そのために、「生前贈与」という選択もひとつの方法です。
通常、現金を継承する際は、たとえ親子間であっても贈与税の対象になります。
ところが、住宅購入の資金として親から子へ現金を贈与する場合には、一定の条件のもと贈与税がかからないという2つの優遇制度があるのです。
ひとつは「住宅取得資金贈与の特例」。これは、親子または祖父母など直系親族間における550万円までの贈与に関しては非課税となり、さらに1,500万円までは税金が軽減されるという制度です。
もうひとつは、「相続時精算課税制度」。これは、贈与時には贈与税はかからないが、資金援助してくれた親御さんが亡くなり相続が発生した際に、改めて相続税を課す制度です。住宅購入のためではない資金援助の場合は、2,500万円までが対象となります。
相続税を少しでも軽減したいと考えていらっしゃる方は、お子様に不動産購入を勧めてみてはいかがでしょうか。
当ページでは、実際に自分がマンションを含めた財産を相続した場合、いくらくらいになるのかが分かるように計算表を添付します。ぜひ、ご参考としてお使いください。
基本的な相続税の算出方法は下記の表の通りです。
| 課税標準 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | - |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 3億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円超 | 50% | 4,700万円 |
相続税による税額控除は6種類あります。
相続の際には自身が該当するものを確認し、該当するものについては適用を受けましょう。
１．贈与税額控除
相続開始から3年以内の贈与財産は、相続税の対象として加算されますが、贈与税を既に払っている場合は相続税から控除できます。
2．配偶者控除
・配偶者が相続する割合が法定相続分以下の場合、相続税はかかりません。
・配偶者が相続する財産が1億6,000万円以下の場合、相続税はかかりません。
3．未成年者控除
法定相続人に未成年者がいる場合は、未成年者が20歳に達するまで相続税が免除されます。
4．障害者控除
法定相続人に障害者がいる場合、相続税はかかりません。
5．相次相続控除
10年以内に続けて相続があった場合、2回目以降の相続では税金の一部が免除されます。
6．外国税額控除
海外で相続税を支払った場合、その金額分を日本の相続税から控除されます。
